土地整理是個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，對(duì)于初入行的朋友而言，這個(gè)詞可能很陌生或者偶爾掛在嘴邊，但你并不知道這是個(gè)什么鬼。但當(dāng)你真正開始用心去接觸它、了解它，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，原來從城市更新轉(zhuǎn)化工作可以延伸到如此廣闊、有趣的知識(shí)海洋，在這以后，你發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)不想閑下來了！

        今天就來初步認(rèn)識(shí)一下“土地整理”。

        土地整理的概念、類型

        土地整理亦稱“土地整治、土地調(diào)整或土地重劃”，是實(shí)施土地利用規(guī)劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規(guī)整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設(shè)土地和重新配置土地的過程。

        簡(jiǎn)單點(diǎn)說人話就是：將土地重新規(guī)劃利用、調(diào)整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的各項(xiàng)目標(biāo)所需。其主要類型及分類如下：

        土地整理流程

        土地整理的一般流程是：基礎(chǔ)調(diào)查和資料收集→系統(tǒng)分析→編制土地整理規(guī)劃→論證規(guī)劃方案→籌集整理資金→實(shí)施整理規(guī)劃方案。

        此過程在城市更新中對(duì)應(yīng)的流程是：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查→數(shù)據(jù)公示、核查→片策方案及實(shí)施方案編制→三評(píng)、控規(guī)調(diào)整方案審議→項(xiàng)目掛網(wǎng)競(jìng)拍（合作企業(yè)）→改造實(shí)施方案編制及批復(fù)生效實(shí)施。

        城市更新中以舊村改造為例，土地整理涉及的主要工作有：集體用地與國(guó)有用地間的置換、土地儲(chǔ)備/供應(yīng)方式的確定、零散（邊角）用地的歸宗整理、各項(xiàng)用地手續(xù)的辦理及完善、土地規(guī)劃及調(diào)整利用等。

        從業(yè)務(wù)思維總結(jié)就是：結(jié)合標(biāo)圖建庫(kù)、三區(qū)四線、城規(guī)、土規(guī)、控規(guī)對(duì)土地類型、性質(zhì)、用途進(jìn)行調(diào)整方案編制、報(bào)審，結(jié)合用地規(guī)劃和現(xiàn)狀的差異，根據(jù)已批的用地、控規(guī)方案進(jìn)行多方協(xié)商、實(shí)施業(yè)務(wù)辦理，使改造方案順利實(shí)施，完成一級(jí)土地開發(fā)工作。

        一級(jí)土地開發(fā)

        對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，進(jìn)行土地整理的目的是為了土地開發(fā)，土地開發(fā)過程分為一級(jí)土地（生地）開發(fā)和二級(jí)土地（熟地）開發(fā)；一級(jí)土地開發(fā)可簡(jiǎn)單理解為把現(xiàn)狀各種形態(tài)、權(quán)屬、性質(zhì)的土地通過土地整理達(dá)到3/5/7通一平，使得政府能將土地供應(yīng)給用地單位的階段；二級(jí)土地開發(fā)可簡(jiǎn)單理解為報(bào)建、施工階段。

        一級(jí)土地開發(fā)過程中最經(jīng)常且頭痛遇到的事之一就是“農(nóng)轉(zhuǎn)用”（注釋1），涉及非建設(shè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的項(xiàng)目都需要走農(nóng)轉(zhuǎn)用流程，包括未利用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地；兩者流程幾乎一樣，但農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批所涉及的部門更多、審批標(biāo)準(zhǔn)也更為嚴(yán)格。這是因?yàn)椋?strong>保障18億畝耕地紅線是我國(guó)的基本國(guó)策，故任何土地開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中都需要保障耕地總量不減少，為此在土地整理過程中最重要的一點(diǎn)就是謹(jǐn)記：增減掛鉤（注釋2）、占補(bǔ)平衡（注釋3）。

        根據(jù)前面的介紹，假設(shè)某舊村項(xiàng)目涉及轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的非建設(shè)用地面積為5ha（公頃），那么就需要提供5ha的建設(shè)用地指標(biāo)。這些指標(biāo)的來源有兩方面：

        一、項(xiàng)目范圍內(nèi)的拆舊指標(biāo)（土地置換）。即假設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)將占地2ha建設(shè)用地的舊建筑拆除后原址復(fù)耕為耕地，則整理出的2ha拆舊指標(biāo)就能用做項(xiàng)目范圍內(nèi)其他非建設(shè)用地的農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

        二、政府解決的增量指標(biāo)。政府建設(shè)用地指標(biāo)來源主要有三方面：

        1、上級(jí)人民政府供應(yīng)；

        2、政府間拆舊復(fù)耕指標(biāo)流轉(zhuǎn)；

        3、違建拆除或閑置建設(shè)用地收回等存量建設(shè)用地指標(biāo)整合。

        注釋：

        1、農(nóng)轉(zhuǎn)用：按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。

        2、增減掛鉤：依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

        3、占補(bǔ)平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保護(hù)中的“國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地?！?/p>